什么是地役权（Easement）？

地役权（Easement）意味着非地产主人的另一方有权因为某些特定目的使用您的土地。

地役权主要有两类：一种是通道地役权（会注册在你的物业上）；另一种是公共事业或下水管线占用的区域，包括煤气，电力，通讯或城市水利人员维护管道或电缆时的需要。

我怎么知道我的房产是否有地役权（Easement）？

地役权记录在物业的地权登记（Property’s Parcel Register）上。它们也显示在房地产测量图（Survey）上，标记在测量时存在的地役权。

知晓是否存在地役权的最简单方法是查看房产的法律描述（Legal Description）。如果法律描述包含“ST” （ “S/T” 或 “Subject To”）和/或“TW”（“T/W”或“Together With”），这代表相关地役权。

S/T和T/W之间的地役权（Easement）差异？

ST代表 “服从于” （Subject To）。这意味着该物业是从属物业 “Servient Tenement” – 即出让权利的一方。物业法律描述中具有ST的标记表示它已放弃对另一方的特定权限。

TW代表 “连同于” （Together With），代表着地役权的另一方。在法律描述中标记TW的物业表示这一物业拥有另一个物业的部分权利。

例如，如果您的物业还有一个小的地役权在您邻居的物业上，您物业的法律描述（Legal Description）将包含T/W 的字样，因为您的是主物业，是获得权利的一方。你的邻居物业的法律描述（Legal Description）将包含S/T （Subject To），它属性是从属物业（Servient Tenement）即放弃了部分权利的一方。

谁“拥有”地役权？

地役权不是谁“拥有”，而是合法地从某个物业中取出并授予另一邻近物业的部分权利。但在某些情况下，例如市政设施地役权，权利归属于当地的水电公司等市政公司，或市政府。

购买带有“地役权”限制的房产要注意什么？

房产买方通常会关心“地役权”到底有多大的影响。

通常来说，郊区城市近几十年开发的住宅社区中可能的“地役权”基本都是市政公司保留的铺设维护电缆管道和下水道之类的权利。对居住使用并无影响，也没可能去除这类市政地役权。

需要注意是老旧社区中的大地块以及为加建住宅分割出来的小地块。改建和加建建筑物会受到地役权的限制，任何改建扩建都不能妨碍到地役权的行使。

历史长远的城市中心地带物业，也由于复杂的变迁而需要注意地役权的存在和范围。对失效的地役权可以要求移除。