两种合同关系

在雇佣地产经纪人时，最先的第一份文件是《Working with a Realtor》, 这是职业规范要求的在建立雇佣关系之前必须向客户/顾客明示和告知的内容。其中的重点就是客户/顾客（Client / Customer）和地产经纪公司之间两种不同的合同关系和法律责任。

无论是客户关系还是顾客关系，一旦建立，都是具有法律约束力的合同关系。

如果您与经纪公司签订的是客户代理合同，那您就是地产经纪公司的客户（Client）。

如果您与经纪公司签订的是顾客服务合同，那你就是地产经纪公司的顾客（Customer）。

客户和顾客，在中文语境中经常混用，并没有太大差别。而在英文里是具有不同含义的两个词。主要是涉及信托责任（fiduciary duty）的概念。

如果您是客户（client），经纪公司对您负有一项非常重要的责任，叫做信托代理责任（fiduciary duty），这意味着经纪公司必须在地产交易中谋求和保护您的最大利益。如果您是顾客（customer），经纪公司并没有这个约束，虽然向您提供的服务也必须是公平诚实的。

落实到地产经纪雇佣关系上，卖方极少进入customer relationship。买方会有更多机会遇到两种不同的经纪关系。这里举买方的例子来解释。

客户代理关系 （Client relationship）

如果您是买方，和经纪公司签订了客户代理协议，那么在地产交易中，您的经纪人就对你负有全面的信托责任（fiduciary duty），其核心就是谋求和保护您的最大利益。

您的经纪人必须：

• 忠诚于您的利益，在谈判交涉中尽最大的努力保护您的利益，并且尽力去了解并向您披露任何可能影响您做决定的信息。
• 完全遵守您的指示，只要您的指示不违反法律。
• 对你的个人信息，财务信息尽保密责任。
• 采取应有的谨慎执行职责，保护您的利益。

顾客服务关系 （Customer relationship）

顾客关系主要发生在两种情形之下：一是您购买新建楼盘时，开发商的销售人员可能给您提供客户关系（Customer relationship）的服务，二是买方直接找到卖方的经纪，卖方经纪通常会和买方签订一份顾客关系（Customer relationship）的服务协议。

显而易见，在这两种情况下，为您服务的经纪人都是尽力推销特定物业，而不是寻求符合您最大利益的选择。因为在Customer relationship下，他们都没有信托代理责任去保护您的最大利益。在交易价格上，他们维护的也是开发商和卖主的利益。同时没有责任对您披露所有可能影响您决定的信息（material facts）。