房产买卖流程
买房流程指南
Step 1. 寻求专业地产经纪的帮助
专业的房地产经纪人能保障整个交易过程的顺利和安全，得到最优结果，并节约您大量的时间和精力。
您的地产经纪可以帮助您：
- 辅助整个购房流程，起草各类文件，确保交易一切顺利，没有任何失误。
- 根据您的财务预算和需求寻找到合适的房产。
- 将您中意的目标物业与类似物业的交易记录进行比对，确定合适的价格。
- 帮助您熟悉邻近地区，包括学校、公园和其他配套设施。
- 协助您了解政府的居民购房资助福利。
- 评估不同类型的房屋贷款产品以帮助确定符合您需求的贷款产品。
- 谈判交易价格和合同条款，例如交割日期、必要的维修，所包括的家具或器具等。
- 帮助您了解复杂的合同。
- 引荐相关的专业人士，例如验房师、房产律师、贷款经纪人和保险经纪人等。
如何找到合适的地产经纪人？
在安省的地产委员会官方网站上可以查到合法执业的地产经纪名录，通过朋友亲属介绍也是一个好渠道。
作为资深的地产经纪，我很愿意为您服务，您可以随时联系我。但我也建议您可以多接触几位专业地产经纪，然后做出您的慎重选择。这是地产交易中非常重要的一个环节。
如何确定和地产经纪人的工作关系并得到保障？
当您确定需要某位地产经纪人的帮助，他会首先解释一份文书《Working with a Realtor》，详细解释雇佣关系类型的选择，以及经纪人对应的责任。然后您在这个基础上，和经纪人确定工作期限，范围。签署一份《Buyer Representation Agreement》(买方代理协议，简称BRA）。这是经纪所承担法律责任的依据，当经纪因为疏忽或恶意，失职或违法造成您的损失，这是追究责任和追偿损失的法律依据。
Step 2. 资金准备
您需要评估目前的家庭预算和年收入，以确定是否能获得足够房屋抵押贷款来支持您的买房计划。
放贷机构如何确定贷款资质?
放贷机构通常使用两个标准来衡量您是否具有足够的贷款偿还能力 – 涉及家庭债务的偿债比率 (GDS)和总借贷还款比率(TDS)。
GDS 是用于偿付房屋贷款、地税和中央暖气费（如果您购买了共管式公寓，还包括每月管理费的一半）在您的每月总收入中所占比例。根据一般的经验，GDS 比率不应超过月收入的32%。
TDS 是每月住房成本，再加上您的所有其他债务月付款（例如， 汽车贷款或租赁费、信用卡付款、信贷额度付款及任何其他债务）在每月收入中所占的比例。通常，TDS 比率不得超过月收入的40%。
您是否已获得贷款预批准?
在寻找新居所之前先向银行或其他信贷机构申请贷款预批准，这样可使您对能负担的房产总值有更准确的预期。
但请注意，预先批准的金额可能偏高，超过您实际可承担的供款。如果市场状况、利息率或您的个人情况发生变化，那么事先取得的预批准并不能保证您在实际申请时获批同等贷款额度。
在哪里获得预批准?
您可通过银行和信用合作社等传统贷款方获得抵押贷款预批准，也可以通过房贷经纪人（充当您和贷款方之间的中介）来获得。贷款经纪人代表您协商抵押期限和房贷利率，通常还会在不同的贷款方（包括抵押贷款融资公司）之间为您提供最优的选择。
您是否了解自己的信用等级?
获取一份自己的信用报告，以确保报告中没有任何差错。因为贷款方在批准您的贷款之前会审查您的信用记录。信用报告是您财务历史的汇总，并显示您过去在清偿债务方面的记录。您如果事先在报告中发现差错，应及时要求更正，以免银行查阅时得到对您不利的结论，造成贷款申请被拒绝或者延误。
加拿大消费者财政机构(FCAC) 是一个联邦政府机构，它提供有关如何免费获取信用报告以及如何提高信用等级的技巧。访问 FCAC 网站。
Step 3. 了解贷款选择
房地产抵押贷款是专用于购买房地产的贷款。您的还贷金额取决于贷款总额、贷款利率以及还款期限（清偿期）。
哪种类型的抵押贷款最适合您?
固定利率抵押贷款： 在特定时期内利率不变。您的付款在抵押贷款期限内保持不变，因此当利率随着时间变化而增长时，您不需要支付更多款项。
可变利率抵押贷款：如果利率上升或下降，您支付的利息可能会变化。
普通抵押贷款：需要支付房产价值的 20% 或更高的首付。对于普通抵押贷款，您不需要投保抵押贷款违约保险。
封闭式抵押贷款：未缴付提前还款额时，该抵押贷款不得提早付清。
开放式抵押贷款：可在期限内的任何时候付清而无需支付手续费的一种抵押贷款。开放式抵押贷款的利率可能高于具有相同期限的封闭式抵押贷款。
哪种抵押贷款的特点合适您？
可转让的抵押贷款：如果出售现有房产，您可将抵押贷款转移给您的新房产，同时保持现有的利率。您也许可通过转移抵押贷款来规避提前还款。
提前还款权利：您可一次付清提前还款额或提高每月付款，而无需支付手续费。这可帮助您更快还清抵押贷款和节省利息费。
可能面临的解约罚金
如果您提前偿还大部分的抵押贷款，或如果由于不可预料的生活变化（例如，婚姻关系破裂、配偶死亡或调动工作）而改变了抵押贷款，则可能需要支付罚金。
您需要事先知道贷款机构如何计算提前还款罚金。仔细阅读您的贷款合同，确保您在签署之前已理解罚金的计算。
Step 4. 了解政府相关补助计划
联邦政府制定有资助计划来帮助购房者。了解政府的计划要求以明确您是否可以得到部分补助。
首次购房者的税收抵免
符合条件的购房者可获得 5,000 加币的所得税抵免。提供累计达 750 加币的税款减免以帮助首次购房者降低购房成本。有关信息，请查看加拿大税务局CRA网站。
购房者计划
首次购房者可从注册退休储蓄计划(RRSP) 中一次性提取 25,000 加币以帮助购买或建造房屋。通常您必须在 15 年内还清从RRSP 提取的款项。更多详情请查看CRA网站。
针对首次购房的安省土地转让税减免
首次购房者的安省土地转让税减免最高可达$4,000
Step 5. 寻找房源
找到理想的居所是一个漫长的过程。您的房地产经纪人将帮助您确定适合您的房屋类型，并且会物色寻找符合您需求的房源。
您理想的居住区域?
是市中心、靠近郊区还是郊区？您是否时常需要在两地之间往返？ 您是否需要使用公交和轻轨？您的交通费用预算是多少？附近是否有学校、社区中心？您的孩子怎样交通去上学?
您喜欢的房屋建筑类型?
请参看 加拿大住宅的建筑类型
您希望的产权类型?
- 永久产权 （Freehold)
您拥有土地和房屋，并对房屋内部和外部的所有东西负责。
- 共管产权 （Condominiums）
您拥有住宅单位的所有权并共享共用空间（Common Element）的所有权。共管物业管理委员会负责建筑物和室内公用部位（例如过道、电梯、停车场和宅地）的维修。您向公寓业主管理委员会支付月费以涵盖维护费用。各物业的管理费用因包含内容不同而差异很大，从100多加元至600多都是可能的，通常会包含水电气使用费、电视服务费和税费。可能还需购买或租用停车位。
共管公寓通常对于噪声、公共区域的使用和单位内改建有着严格的规定。请在购买之前先了解公寓的规则条例。
- 合作公寓 （Co-operation）
与共管公寓类似，但您不拥有单位所有权，而是在整座建筑物中拥有自己的股份。合作住户通过月费来支付管理及维修费，并且受到业主管理委员会的规则条例制约。
您出售您的股份时，业主管理委员会通常有权拒绝潜在买家。请在购买之前先了解合作公寓的规则条例。
Step 6. 房地产买卖合同
在看过不同的在售房源之后，您最终找到一个理想的房屋!
下一步就是寻求和卖方达成买卖合同的确立。
房地产买卖合同（Offer）
在安省使用的房地产买卖合同正式名称是《Agreement of Purchase and Sale》（安省地产局规范文本Form100）。这是一份购买房屋的正式法律协议， 一旦被卖方接受即具有法律约束力。
向买方提交买卖合同的过程，通常称为下Offer。初次向卖方提交的合同里，可根据情况设定贷款审批或验房等条件的期限。如果在期限到达时，有任何条件不能符合，即使卖方已经接受，您也可更改或取消合约。
预付金
在提交买卖合同，确定购买意向时需要缴纳预付金。具体金额因不同的房屋和市场情况而有差别。一般为交易价格的5%。
预付款缴纳至对方经纪公司的信托账户内，以保证安全。
有效的身份证明
联邦犯罪所得（洗黑钱）和恐怖主义融资法案 (PCMLTFA) 要求地产经纪人确认涉及不动产交易的客户身份。您的经纪人需要记录您的姓名、地址、出生日期和职业以便归档，这些记录将保存至少五年。他们需要查验您有效的身份证件。
地产经纪人会主导整个合同确定的过程
当您有了购买意向后，您的地产经纪人会和对方的经纪人初步沟通，了解情况，（比如卖方要求的定金，交割日期，特别条款等），以便提出更容易被卖方接受的合同。
您的地产经纪人会和您一起起草合同，并解释合同文本内的各项条款。
您的地产经纪人会提交合同邀约给对方的地产经纪人。卖方的经纪人会向卖方传递和解释您的合同条款，并和卖方讨论接受，拒绝或者修改部分条款后给出一个反向的Offer。
您的地产经纪人会和对方经纪人保持沟通，谈判价格，协商修改具体条款，寻求达成双方一致的意向。
当双方都对买卖合同的条款没有异议，并最终签字确认后，房地产买卖合同就正式起效并受到合同法的约束。
Step 7. 后续相关费用
房地产的正式交割过户，需要律师的参与，您还需要为一些相关费用准备充分的预算。主要包括与购买房屋相关的法律、行政和垫付费用。了解这些费用将帮助您更准确地做好财务上的安排。注意这是房屋交易价格以外的费用。
土地转让税
土地转让税是您在购买房地产时，物业所在省份征收的一次性税费。该税费基于交易价格的百分比来征收，各省的税费不一样。有些自治市也会收取额外的土地转让税（例如多伦多市）。
法律费用是指律师收取的服务费以及垫付的政府费用。包括：
- 对房产执行产权调查的费用；
- 登记新产权的费用；
- 获取相关文档，例如房产留置权的调查报告和证据产生的费用；
- 检查税费调整表、水电气使用费账单以及卖方在完成交易日之前已经预付的其他费用（比如地税等）。
可能产生的其他费用
- 在交割日和首次贷款还款日之间的利息调整；
- 新房屋或经过大翻修房屋的消费税 GST/HST；
- 产权保险费，涵盖因产权欺诈、地界问题、产权分歧以及房屋所有权质押等所产生的相关损失；
- 水电气开户安装、互联网的开户押金及手续费；
- 搬迁费用；
- 如果您在搬入新家之前必须先离开现住宅，则还可能发生仓储费；
- 新家具和家居用品等。
至此购房之旅到达终点，
开始尽情享受您的新生活！
卖房流程指南
如果没有妥善安排和处理好，卖房子会是一件忙乱和让人烦恼的事。为了使整个过程顺利和满意，我归纳成五个简单的步骤：
第1步：出售物业前的准备
当出售物业时，您希望为您的物业争取到尽可能高的成交价。首先要考虑出售的时机，它会影响到成交价。你不会希望在“买方市场”时出售物业，这时市场上有过多的待售物业，而缺乏足够的买方。交易的季节也会有影响，通常春天比冬天有更活跃的交易。
您可以考虑通过提高您的房子的吸引力来增加价值。有很多方法可以考虑，取决于您可投入的资金。您可以改造翻新部分房屋或只是重新粉刷，都能不同程度提高房子的美观和对买方的吸引力。
甚至只是维持前院的草坪整洁也能造成很大的区别。绿草和鲜花会给买家带来温暖亲切的感觉。
房屋检查（Home Inspection）是可以证明您物业价值的方法。通常买方都会在合同里提添加房屋检查的条款，因此，如果您可以事先准备好房屋检查报告，必定会给买方留下良好印象。同时也给您一个机会，避免由买方发现需要进行任何大修的缺陷，这会使您在合同谈判中陷入被动，甚至失去买方。
好，现在您已经准备好在门口插上“出售” （For Sale）的标签！
第2步：挑选您的地产代理人
有成千上万的房地产经纪人，您如何选择？
您需要仔细挑选您的地产代理人，因为他将为你掌控整个卖房过程，维护您的最大利益。您需要的代理人是您可以完全信任的，并且他也能完全理解您的需求。
有几个建议可以帮助您确定您需要的房地产经纪人：
- 由朋友和家人推荐；
- 拜访当地地产经纪公司的办公室，接触更多的地产经纪；
- 对多个地产经纪进行初步面试，相互比较，确定您最满意的那一位。
他们必须在专业上训练有素，熟悉了解您物业所在的区域。一个优秀的地产代理人可以向您提供优质的服务，并帮助您实现目标。
第3步：发布您的物业
现在，您已经找到了房地产代理人，他们将在交易平台上发布您的物业（Listing）。
首先，他们会评估您的物业，来确定报价。地产经纪人会根据您物业所在地区的市场数据，比对近期成交的物业，提供一份市场物业对比报告来帮助确定您物业的市场报价。
一旦确定了面向交易市场的报价，您的地产代理人将通过各种渠道推销您的物业，吸引买方。他们可以在多重上市服务（MLS）上发布你的待售物业，同时也会通过社交媒体，博客和网站吸引买方。
通常还会设置物业开放日（OPEN HOUSE)以展示给潜在买方。这时，建议您精心布置一下您的家，让整个房屋充满美好的家居气氛，使得参观者，潜在的买方可以想象自己生活在您房子里的愉悦感受。
第4步：接收报价
并非所有的买方报价都是相同的，这就是房地产经纪人的用武之地，他们会帮助你了解和评估所有的条款条件，包括买方愿意支付的价格，贷款条件，包括其他条款等。
价格不只是针对房屋的，您需要仔细确认其他细节。电器，吊灯，甚至部分装修也可以是交易的一部分。更短或更长的交割日期，也可以和买方协商。
如果买方的报价不能令您完全满意，您也可以还价或者进一步谈判，以争取你想要的结果。
第5步：完成销售
销售合同签订后，还将发生一部分需要在交割前或在交割日支付的费用。它可以包括抵押贷款申请费，房屋检查费，法律费用等。
当这些全部完成，您可以把钥匙交给新主人了。
