2019 奥克维尔（Oakville）房价年度回顾

2019年在平静中酝酿了不平静，临近年末的淡季不淡，更预示了2020年的房市回暖。下面整理一下2019年Oakville的二手房成交情况，以期对奥克维尔（oakville）的房价情况和趋势有个大致了解。

一、奥克维尔 (Oakville) 房地产市场 2019年交易全貌：

2019年 Oakville 的二手房产交易量从2018年的 2395单 (OMDREB 地产局数据)，上升到3528单，增长了47.3%。而交易总额也从2584.83 Million 增长到 3670.51 Million, 增长幅度为42.0%. 和成交量同步增长，幅度基本对应，也就是意味着均价基本没有波动， 全年统计总体没有明显的涨跌。

各类房产交易百分比 2018 vs 2019 对比：

其中独立屋是奥克维尔房产市场的主要组成，占全年交易的一半以上。联排住宅占到四分之一，高层公寓有15%左右，还有少量（4%左右）的双拼住宅。和2018年对比，并无明显变化。没有明显的细分市场差异。

二、2019 奥克维尔 (Oakville) 房地产价格变动趋势：

为了更准确反应市场状态，我采用中位值 (Median) 代替简易的平均值 (Average)。中位值不容易受两级极端价格的影响，能更准确反映市场面貌。

下图是Oakville 2019年四个类型的房屋年度成交中位价和2018年的对比，可以看到价格都有小幅抬升，房屋类型的差异对价格涨跌的影响不大。

其中公寓的中位成交价有微小的下降，这是一个很典型的被简单数据所欺骗的例子，实际情况公寓涨幅并不小，引起中位价下降的原因是一卧室的公寓成交量上升比两卧室的更多，中位价自然就下沉了。

结合上面的饼图，各类型房屋成交占比差异也不大。整个2019年的情况就是无论独立屋，联排Townhouse，还是公寓Apartment，成交数量都是稳步上升，有40%-50%的幅度：成交价格变动不大，微微上涨。

做投资的知道一句话，“量在价先”，成交量的放大往往预示着价格的抬升。

三、2019 奥克维尔 (Oakville) 独立屋的市场情况：

独立屋是奥克维尔（Oakville）二手房市场的主体，占到交易量的一半以上。

2019年 Oakville 独立屋中位成交价与2018年的各月份对比见下表：

可以概括说2019全年价格平稳，六七月间相对去年价格有抬升，直觉的原因是这两个月房源比去年少一些。二月份其实有一波短暂的市场回暖，但图标上显示中位价反而是掉了一截，实际原因是低价位的独立屋那段时间被扫掉不少。但接着并没有很快波及上一档价格区间，转而进入全年比较平稳的状态。2019年最明显的感觉是市场受供应侧影响比需求侧大，需求侧的买方比较平稳。

比较有意思的是按社区统计的中位成交价和 2018年的对比，见下图：

可以看到大部分社区都和上面统计的总体趋势相同，不同幅度的小涨或者持平。有三个社区中位价明显有下沉，豪宅区Morrison, Old Oakville，Central Oakville, 这三个社区房产的共同特点是 50年以上的旧平房和 10年内翻新的豪宅为主体，而这两类房屋在2019年都被市场冷淡了。老破小看不上，豪宅够不到，大部分自住需求落在中间的区间，价格有天花板，但居住质量有要求，满足要求的通常是80年代以来的3-4卧两层楼，或者近10年来新开发的楼盘，占地虽然小，但相对价格不会超过200万，2019年主要需求在150万以下。

各社区成交量的对比又提供了新的视角，大部分社区并没有显著的交易量增加，交易量的增加集中在几个社区，Glen Abbey, Westmount, West Oak Trails 和Falgarwood. 这几个社区是从80年代后期至00年代初期开发的房屋为主，westmount和west oak trails还有不少房型比较新的小户型独立屋。市场接受度比较高。 

这是2019年的情况，随着120万以下独立屋存量的逐步消化，如果后续房源供应量跟不上的话，可以预期价格抬升，并且推动更高价位段独立屋的上涨。